合同履行过程中，承租方多次提出解除合同，出租方拒绝解除，要求继续履行合同，现承租方诉至法院请求判令合同解除并要求出租方退还剩余租金，法院是否支持?本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的房屋租赁合同纠纷一案，共同了解相关法律问题。
案情回顾
2023年8月，许某与李某签订《房屋租赁合同》，约定许某租赁李某的仓库，租期自2023年10月1日至2027年9月30日，年租金30万元，合同还约定了租金完美体育平台入口官网的支付方式、违约责任等内容。合同签订后，许某依约向李某支付了前八个月的房租20万元。2023年12月31日，许某通过微信告知李某其公司资金链断裂，无法继续承租案涉房屋，要求李某退还剩余房租并尽快与其联系解除合同事宜。李某回复称不同意解除合同，要求继续按合同履行。2024年1月6日，许某微信告知李某，其已将仓库收拾好正式搬离了，钥匙放在物业处，李某仍回复“不同意解除合同，继续按合同履行”。2024年1月9日，许某委托律师向李某发送律师函一份，主要内容为：……因《房屋租赁合同》已陷于僵局，许某要求解除合同，不存在恶意违约情形。同时，许某已搬离租赁物，故要求解除《房屋租赁合同》，李某向许某返还房租12.5万元。后李某一直未返还房租，许某诉至法院，请求判令解除案涉《房屋租赁合同》，李某向其返还房租12.5万元。李某辩称，许某单方主张解除合同不产生效力，其当庭同意解除合同，但不同意归还前期房租，并提出反诉，要求许某赔偿三个月的房租损失、承担自租赁日至法院判决合同解除之日的房租。
争议焦点
本案的争议焦点是：案涉《房屋租赁合同》应否予以解除?双方的损失应如何承担?
法院审理
槐荫法院经审理认为，许某与李某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除问题。从微信聊天内容来看，许某曾多次向李某明确表示不再租赁案涉房屋，但李某均予以拒绝，并要求许某继续履行案涉合同。2024年1月9日，许某再次向李某发送律师函要求解除案涉合同，李某仍表示拒绝。据此，可以认定双方已无法达成继续履行案涉合同的合意，双方在事实上已经形成合同僵局。许某提前解除案涉合同已经构成违约，其作为违约方不享有单方解除权。但本案系房屋租赁合同纠纷，该类合同的义务难以强制履行，现双方已丧失继续履行合同的信任基础。且在房屋租赁等长期性合同的履行中出现合同僵局后，若不解除合同，一方面将使承租方在不使用案涉房屋的情况下承担租金损失，另一方面承租方支付租金能力受到限制将不利于出租方债权的实现。故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定及公平原则，案涉房屋租赁合同应予解除，但不影响许某按照合同约定承担违约责任。关于合同的解除时间。结合双方当事人对案涉房屋出租时状态的描述以及许某提交的其于2024年1月6日自案涉房屋处搬离并将钥匙交还物业的视频来看，以上证据能够证明许某于2024年1月6日搬离案涉房屋的事实，故认定案涉合同于2024年1月6日即事实上解除。关于李某提出赔偿损失的反诉请求。许某在案涉合同期满前提出解除合同并提前搬离案涉房屋，此必然会导致李某作为守约一方的预期利益无法实现，其再次寻租前也必然会产生一定的房屋空置损失，故许某应当赔偿李某合理期间内的房屋空置损失，同时，李某也负有防止损失扩大的义务。综合合同履行情况及剩余履行期限、违约情形及过错程度等因素，本院在李某主张按照三个月房租计算损失数额的基础上，酌定由许某赔偿李某房屋空置损失，参照案涉合同约定的标准，按照3.5个月的房租计算。经核算李某应返还的房租(结算至2024年1月6日)与许某应赔偿的房屋空置损失，并将二者相抵扣后，李某应向许某返还剩余房租3.25万元。最终，槐荫法院判决案涉《房屋租赁合同》于2024年1月6日解除，李某向许某返还剩余房租3.25万元。现该判决已生效。
法官说法
在合同不能履行、债务不适于强制履行、履行费用过高等情形下，如本案在房屋租赁合同履行过程中，一方违约不再继续履行合同，而另一方不同意解除、不行使解除权并要求继续履行合同，形成“合同僵局”，僵持下去合同仍然存在，而双方都将遭受不必要的损失。《民法典》第580条规定了非金钱债务满足一定情形，致使不能实现合同目的的，允许违约方提起诉讼解除合同。当然，这并没有直接赋予违约方解除合同的形成权，违约方只是可以提出申请，最终合同关系是否终止，由人民法院或者仲裁机构来决断。同时，即使法院支持“解除合同”的诉求，也并不影响违约方承担除继续履行之外的其他违约责任，尤其是赔偿损失的责任，以确保守约方的利益得到保障。
本案中，合同履行期限未满，承租方多次提出终止合同关系，出租方拒绝解除合同并要求继续履行，承租方即违约方遂依据《民法典》第580条规定请求终止合同关系。经法院审查，案涉合同实际已经陷入“僵局”状态，为避免双方僵持不下出现房屋闲置、双方损失的进一步扩大，法院支持了承租人解除合同的请求，并判决承租人对其违约行为承担相应的责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十条
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
第五百九十一条第一款
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。